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老房子翻新需要注意什么问题?

谢邀。
多图警告。
其他答案在普通的旧房改造方面已经回答的很全面了,但我注意题干里关于”和普通的家庭装修有什么不同“这方面却没怎么涉及,我就这方面做一些补充。
首先,我想先明确下上海石库门的定义:(内容来源于百度百科)

石库门是一种融汇了西方文化和汉族传统民居特点的新型建筑。是最具上海特色的居民住宅。上海的旧弄堂一般是石库门建筑,它起源于太平天国起义时期,当时的战乱迫使江浙一带的富商、地主、官绅纷纷举家拥入租界寻求庇护,外国的房产商乘机大量修建住宅。上个世纪二三十年代,围合仍是上海住宅的主要特征,但不再讲究雕刻,而是追求简约,多进改为单进,中西合璧的石库门住宅应运而生。这种建筑大量收吸收了江南地区汉族民居的式样,以石头做门框,以乌漆实心厚木做门扇,这种建筑因此得名“石库门”。
从19世纪70年代石库门开始出现以来,随着历史的不断变迁,石库门的形式也在不断变化。从早期脱胎于江南民居的住宅形式,到20世纪20年代”洋风“(折衷主义Eclecticism)时期,中西合璧的新式石库门开始盛行。而我们如今所看到的石库门包括题主所提到的大多便是那个时代留下产物。
举个比较著名的例子:
  • 中共一大会址,建于1920年秋。

石库门最大的特点便是其门楣的装饰部分:
门楣常模仿江南传统建筑中的仪门做成中国传统砖雕青瓦压顶门头式样。后期受到西方建筑风格的影响,常用三角形、半圆形、弧形成长方形的花饰,类似西方建筑门、窗上部的山花楣饰。

根据题主的描述:”建造于上世纪30年代,砖木结构的联排,72家房客的那种“,我推测石库门形式上应该类似于步高里。
  • 步高里,建于1930年。

而在结构上,始建于上世纪30年代的砖木结构,早已过了使用的合理年限,存在一定的安全隐患。


综上所诉,石库门既是优秀历史保护建筑,又存在结构老化的问题,基于这两点,我不建议在房间结构进行大的改造。但是为了能让这座历史悠久老房子重新恢复往日的神采,提供更加安全,舒适而便利的环境,一些改造则是必须的。


第一,消防;


在消防安全上石库门存在许多的亟需整改的地方:

石库门的火灾隐患和防火现状
  1. 耐火等级低
  2. 石库门住宅的耐火等级一般为三、四级,除了外墙为砖墙外,楼梯、楼板均为木结构,再加上阁楼、家具基本上都为可燃物,火灾荷载大,抗灾能力低。石库门建筑均已达半个世纪以上,年久失修老化严重,结构裸露,加上随意加层,违章搭建等,使石库门的封火墙等原有的防火结构丧失殆尽;弄堂空间大部分被侵占,建筑间的安全距离得不到保障,增加了火灾蔓延和扩散的危险性。
  3. 建筑使用的不合理
  4. 传统石库门的平面布局十分讲究,整个建筑根据使用功能不同分区安置,容易起火的地方——厨房、仓库安放在石库门的最后两角处,既避免了各种流线的干扰,也解决了火灾分区的问题。现在由于人口迁入和自然增长,增加出很多用户,平面布局被重新划分,厨房、仓库等易燃空间很难保持在原有位置,开始出现在室内的各个部位。同时公共空间大量堆放杂物、疏散通道被占用或堵塞 ,都增加了火灾发生的危险,阻碍人员的及时疏散 。
  5. 消防道路系统不完善
  6. 石库门里弄中的总弄与支异的宽度考虑了当时的交通要求,兼顾了传统消防设施的尺寸。一般弄堂的宽度均不小于12 ft (1 ft=0.305 m),长度超过 660 ft的弄堂宽度不小于 15 ft。通后门的小弄的宽度不小于 3 ft。但是仍有部分里弄的宽度难以满足现行的《建筑防火规范》中对消防车道的要求 ,再加上受建设用地的限制 ,缺乏完整的机动车回路和消防操作平台。有些通道随着黄金地段的房价升值,逐渐被吞噬,甚至有的被分隔开店设摊。火灾发生时对扑救火灾和人员 、物资的安全疏散都将造成严重威胁。
  7. 电气火灾隐患大
  8. 石库门住宅内电线设施老化,私搭乱接现象严重,无论室内室外走线都十分随意,室外电线节点处几十条电线无序相交。室内用户众多,居民用电量剧增,但电表容量无法及时得到相应的调整,电表不堪重负,经常发生电线短路或跳闸的现象,导致火灾。
根据题主的要求,将楼梯与厨卫放到室内,改动涉及公共通道,则需注意满足国家消防安全的相关规定,在平时的生活中,则要保持消防疏散通道的通畅:
首先,应当彻底清除居民堆放于里弄和天井里的杂物和自建的建筑物,完善和恢复石库门建筑原有的疏散体系。里弄有阻挡火灾横向延烧和逃生的重要功能,这些临时建筑使里弄阻止火灾延烧和逃生的功能丧失殆尽。因此必须恢复里弄的通畅,保证原有防火分区的完整。其次,按照原有 风格修复原有的防火隔断。石库门住宅建造时幢与幢之间均设置厚度为一砖半的出顶封火墙隔断 ,临界建筑的墙必须是封火墙,墙身上不准开没门窗洞口;要开窗户的墙距离相邻的建筑至少
10 ft。但是由于居民的乱搭乱建,这些防火隔断都被破坏,失去了防火功能。所以必须修复这些 防火隔断,同时对里弄内的小店铺、传统作坊等公共场所应做单独的隔离处理,对其防火墙做加 固处理,增加保护层 次,提高安全保障。最后,对居民的厨房进行规划改造,提高其布局的合理程度;拆除临时搭建的厨房,并对厨房内部进行防火装修处理,提高其耐火等级。


第二,楼梯;


理论研究以及一些震害调查表明,楼梯对主体结构的影响大小,主要取决于楼梯与主体结构的相对刚度比。主体结构整体刚度越大,比如抗震墙结构,框架- 抗震墙结构,由于结构主体自身的刚度很大,整体性能好,楼梯刚度对于主体而言相对很小,那么它对主体影响就很小,有时可以忽略不计;而当采用框架结构,装配式结构,特别是砌体结构的时候,楼梯对其主体的影响就不容小视了……
石库门的砖木结构属于上文所说的砌体结构,抗压强度较高而抗拉强度很低,因此新建楼梯的位置,材质,形式需要慎重考虑,尽量减少对墙体的破坏。
  • 斯文里石库门平面图(仅供参考)。
  • 公顺里三开间石库门住宅一楼及二楼平面图(仅供参考)。
建议采用自重较轻的钢制结构,可以搭配玻璃与木质元素,但注意如果采用木质踏步和扶手,则要做好防潮措施以应对上海的梅雨季节,而石库门本身楼层较低湿度也较大。
  • 钢制加木质踏步与玻璃扶手
  • 钢木结构


第三,水路改造;


老房子多半采用老式的铸铁管,经过这么多年的锈蚀,容易爆裂。如果条件允许,尽量全部换成PPR上水管和PVC下水管。如果嫌工程量太大,或与周围住户协调不一致,那么只能在卫生间重新挖沟埋管,做好防水,尤其是新管和铸铁管相连接的部分。
举个例子:
  • 切割水管底部
  • 切割上部
  • 改动立管位置,衬套使用堵漏剂密封。
  • 上部同法处理。
  • 完成
需要说明的是,这户人家位于顶楼,这段下水管的主要功能是排气,改动的目的在于使管离墙更近利于包管。在石库门水路改造的过程中,须提前和上一层住户进行沟通。
此外,铸铁管老化锈蚀会产生大量铁锈,最好安装前置过滤器、净水机和软水机等水处理设备。
第四,空间与采光;
石库门的房子层高虽高,但空间局促,而且窗子较小,这就需要尽量扩大窗子的面积。
举个石库门的旧房改造案例:
与房东夫妇沟通之后,Raefer和Sacha想出了三叠三的设计方案,首先他们将设计理念分解成三个层次,然后通过石库门三个楼面的空间逐层地实现,连贯成整体。在第一层设计理念中,设计师把石库门老房子看做整个设计方案的外壳框架,在保持建筑原有的尺度与比例的基础上,为居室注入活力。采光的问题也就在第一时间得到了解决,狭小窗户占据的面积被扩大了,窗格大小却保持着原本的尺寸,靠近天井的墙面更改造成整片落地的窗台,阳光得以在第一时间进入居室。有了光,空间似乎一下有了生气。与此同时,设计师还对石库门进行了专门的研究,以确定什么该留,什么能动,在最大程度上保持石库门的风貌。

  • 尽量增加天井采光的利用率

其他方面诸如电路改造等需要重新排布的就不再赘述。

最后再附上一个石库门的旧房改造案例,仅供参考:


图片来自网络,侵删。
以上。

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